Najprostsza definicja immisji wskazuje, że są to działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, których skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim. Kodeks cywilny nie zawiera definicji legalnej immisji i w ogóle nie posługuje się tym pojęciem. Termin „immisje”, wywodzący się jeszcze z prawa rzymskiego, jest jednak używany w doktrynie i w orzecznictwie na określenie oddziaływań na nieruchomość.
IMMISJE POŚREDNIE I BEZPOŚREDNIE
Z uwagi na sposób oddziaływania na nieruchomość sąsiednią immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie. Za immisje bezpośrednie uważa się bezpośrednie i celowe oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, np. za pomocą określonych urządzeń, przewodów czy nawet z wykorzystaniem sił natury. Z kolei immisją pośrednią przykładowo będzie cień lub dźwięk.
IMMISJE MATERIALNE I NIEMATERIALNE
Immisje można podzielić też na materialne, do których zaliczymy przykładowo hałas oraz niematerialne, które wpływają wyłącznie na sferę psychiczną odbiorcy, do których możemy zaliczyć chociażby organizowanie imprez, których uczestnicy zażywają nielegalne środki.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że właściciel może dochodzić ochrony przed immisjami tego typu w trybie art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego, czyli w trybie ochrony dóbr osobistych w zw. z art. 222 Kodeksu cywilnego i art. 144 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego:
- 1.Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
- 2.Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Z kolei art. 144 Kodeksu cywilnego brzmi:
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
CO NA TO ORZECZNICTWO?
W orzecznictwie przyjęto, że ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (zob. wyroki SN: z dnia 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 1971/5/87; z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85, OSNCP 1986/10/162; z dnia 28 grudnia 1979 r. III CRN 249/79, OSNC 1980/7-8/144).
Wobec powyższego, immisje można definiować również jako naruszenie nakazu powstrzymania się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, mierzoną w oparciu o społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz miejscowe stosunki sąsiedzkie. Immisje bezpośrednie materialne wiążą się z umyślnym działaniem właściciela nieruchomości dokonującego immisji, przykładowo mogą polegać na celowym skierowaniu wody deszczowej lub nieczystości na grunt sąsiedni. Przy immisjach bezpośrednich właścicielowi służy ochrona na zasadzie art. 140 Kodeksu cywilnego (ochrona prawa własności), a nie 144 Kodeksu cywilnego (roszczenie o zaprzestanie immisji przekraczających zwykłą miarę).
Właścicielowi nieruchomości naruszonemu w swoim prawie przysługuje co do zasady roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji. W dwóch przypadkach jest on upoważniony do usunięcia naruszeń mocą własnego działania poprzez:
- usunięcie korzeni przechodzących na grunt sąsiedni;
- obcięcie gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu po uprzednim bezskutecznym wezwaniu właściciela do ich usunięcia.
W myśl art. 150 Kodeksu cywilnego właściciel gruntu może bowiem obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. W takim przypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Zgodnie jednak ze stanowiskiem Sądu Najwyższego właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie i nad którym z tego gruntu zawieszają się gałęzie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni i gałęzi (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 1972 r. III CZP 45/72).
W związku z wystąpieniem immisji przede wszystkim przysługuje nam roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W wypadku przywrócenia stanu zgodnego z prawem chodzi o podjęcie przez takiego sąsiada działań koniecznych do przywrócenia nam niezakłóconego władztwa nad naszą rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji. Co istotne, nie musi to być stan poprzedni, istniejący przed dokonaniem naruszenia. W praktyce chodzi o podjęcie działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z naszą wolą, na inny określony sposób, zgodny z naszą wolą i zgodny z prawem.
Przesłankami wskazanego roszczenia negatoryjnego jest: posiadanie przymiotu właściciela oraz okoliczność naruszenia własności w inny sposób, niż przez objęcie rzeczy we władanie przez osobę do tego nieuprawnioną względem właściciela (z ustawy, czy z prawa podmiotowego). Naruszenie jednak nie może powodować zmiany substancji rzeczy w takim zakresie, że zastosowanie może mieć tylko inne roszczenie, w szczególności deliktowe lub z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Naruszenia te muszą mieć również charakter trwały, wykluczone jest roszczenie negatoryjne w przypadku incydentalnego, chwilowego naruszenia sfery władztwa właściciela (vide: komentarz do art. 222 k.c. [w:] Kodeks cywilny. T. I, Komentarz. Art. 1–449 1º pod red. K.Pietrzykowskiego, Wyd. 9, Warszawa 2018, Legalis).
ŻĄDANIE PRZYWRÓCENIA STANU ZGODNEGO Z PRAWEM A ŻĄDANIE ZAPRZESTANIA NARUSZEŃ?
Roszczenie negatoryjne skupia dwa uprawnienia przyznane właścicielowi: możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz możliwość żądania zaprzestania naruszeń. W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na doprowadzeniu do sytuacji, w której właścicielowi zostaje przywrócona możliwość niezakłóconego korzystania ze swojego prawa w granicach przewidzianych w art. 140 Kodeksu cywilnego. Chodzi zatem o usunięcie bezprawnych wpływów w sferę wyłącznych uprawnień właściciela (vide: wyrok SN z 30.1.2009r., sygn. II CSK 461/08, Legalis nr 236887). Polega to bądź na zaprzestaniu działań naruszających cudze prawo, bądź na podjęciu pewnych pozytywnych działań. Z kolei zaniechanie dalszych naruszeń oznacza zaprzestanie bezprawnej ingerencji w sferę cudzego prawa własności. Celem i treścią roszczenia negatoryjnego nie jest usunięcie wszelkich skutków ingerencji we własność, lecz przywrócenie i zapewnienie istnienia na przyszłość stanu zgodnego z prawem, a więc stanu władztwa nad rzeczą wolnego od ingerencji innych osób. Legitymowanym czynnie do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym jest właściciel (współwłaściciel) nieruchomości, jej użytkownik wieczysty, jak również osoby uprawnione z tytułu ograniczonych praw rzeczowych (do których stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności).
Przepis art. 144 Kodeksu cywilnego stanowi, iż właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten określa jedną z norm prawa sąsiedzkiego, regulującą treść i wykonywanie prawa własności w zakresie negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie, zakłócającego swobodne z nich korzystanie, które określa się mianem immisji.
Powszechnie przyjmuje się, że art. 144 Kodeksu cywilnego. dotyczy tylko immisji pośrednich, które polegają na zachowaniu (działaniu, zaniechaniu) na nieruchomości wyjściowej, którego skutki rozpoczynają się już na nieruchomości wyjściowej i przechodzą na nieruchomości sąsiednie. Sąsiedztwo nieruchomości należy rozumieć szeroko, ponieważ nieruchomość wyjściowa i sąsiednia mogą być oddalone od siebie o znaczną odległość. I. mogą przybrać postać materialnych (związanych z przechodzeniem cząstek materii, energii, zapachów, sił) lub niematerialnych (działania na psychikę). W szczególności immisje materialne polegają na przechodzeniu elementów materialnych, cząstek materii, jak pyły, sadze, gazy, pary, szron, zapachy, ciecze lub zjawisk (sił), takich jak wstrząsy, hałas, fale elektromagnetyczne (np. emitowane przez linie wysokiego napięcia lub stacje nadawcze telefonii komórkowej), promieniowanie, a nawet światło. (vide: G.Matusik [w:] Tom II. Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K.Osajdy, s.33 i powołana tam literatura). Nie ma znaczenia dla powstania immisji kwestia winy oraz dobrej lub złej wiary naruszyciela. Immisja pośrednia może być nieświadoma i niecelowa. Nie jest też istotne, czy immisja wywołała szkodę.
Kryterium dla ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych, na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie odczuć subiektywnych. Pod pojęciem „stosunki miejscowe” należy rozumieć sposób użytkowania nieruchomości obecnie występujący oraz przyjęty przez większość ludzi na określonym terenie, a także ich pogląd na tego rodzaju postępowanie. Jednakże na to pojęcie składają się również takie aspekty, jak: czas trwania oddziaływań, pora w jakich występują oraz ich intensywność, a także samo położenie sąsiadującej nieruchomości. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zatem zagwarantować, że nie będzie miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną (a więc nie o wrażliwość danej osoby); o miarę zakłócenia, a nie o miarę działania czy zaniechania (vide: wyrok SN z 03.07,1969r., sygn. II CR 208/69, Legalis nr 14014; wyrok SN z 22.11.1985r., sygn. II CR 149/85, Legalis nr 25022; S Rudnicki, Komentarz do art. 144 k.c. [w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Legalis).
Przyjmuje się, iż regulacje prawne określające wielkość zakłóceń pełnią funkcje subsydiarne dla oceny poziomu przeciętnej miary w tym sensie, iż brak ich przekroczenia nie wyłącza możliwości oceny dokonywanej na gruncie art. 144 Kodeksu cywilnego, że zakłócenia przekraczają przeciętną miarę. Jednocześnie podkreśla się, iż zasada ta nie działa w sytuacji odwrotnej, ponieważ regułą jest, iż udowodnienie przekroczenia norm prawnych określających dopuszczalny poziom zakłóceń stanowi zarazem dowód przekroczenia przeciętnej miary w ujęciu cywilistycznym (vide: wyrok SN z 14.05.2002r., sygn. V CKN 1021/00)
Sąd oddali powództwo gdy okaże się, że działania pozwanego sąsiada, będącego właścicielem nieruchomości sąsiedniej nie zakłócają korzystania z nieruchomości powoda, bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a także wtedy gdy powód wyraził zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości, wobec czego istniejący stan jest zgodny z prawem a także wówczas, gdy powód nie jest właścicielem nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone, np. jest jedynie najemcą lub, gdy okaże się, że sąsiad nie jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej, co za tym idzie nie ma legitymacji do tego, żeby być w sprawie pozwanym.
Trzeba zatem pamiętać, że to na powodzie ciąży obowiązek wykazania, że naruszenie własności przez sąsiada (właściciela nieruchomości sąsiedniej) miało charakter trwały oraz istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się go w przyszłości.
W zakresie wsparcia Państwa w dochodzeniu swoich praw lub też obrony przed nieuzasadnionymi roszczeniami zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią.
opracowanie: adw. Piotr Stankiewicz z kancelarii „CKC SOLUTION”